Nutzungsentschädigung - wurde die Rückgabe der Wohnung verlangt?

Der Vermieter hat einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung nur, wenn er die Rückgabe der Wohnung von seinem bisherigen Mieter verlangt hat.

Rückgabe der Wohnung verweigert - Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Ist ein Mietvertrag beendet, und geben die Mieter dennoch die Wohnung nicht an den Vermieter zurück, dann entsteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung.

Voraussetzung für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist aber die "Vorenthaltung" der Wohnung gegenüber dem Vermieter, § 546a BGB.

Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Wohnung - Vermieter verlangt Rückgabe

• Hat der Vermieter klar die Rückgabe der Wohnung verlangt, und geben darauf die Mieter die Wohnung nicht zurück, dann wird sie dem Vermieter "vorenthalten".

Nutzungsentschädigung, weil der Vermieter die Kündigung der Wohnung nicht akzeptiert

Es gibt aber Fälle, in denen Vermieter die von Mietern ausgesprochene Kündigung nicht akzeptieren wollen, z.B. weil sie meinen, die Kündigung sei formell nicht in Ordnung, oder es gebe (insbesondere bei fristloser Kündigung) für Mieter keinen ausreichenden Kündigungsgrund.

Auch eine unterschiedliche Auffassung über die vom Mieter angenommene Kündigungsfrist, weil der Vermieter meint, diese sei länger und der Mietvertrag sei dann nach Meinung des Vermieters erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam beendet worden, führt dazu, dass Vermieter die Kündigung nicht akzeptieren.

Vermieter hält Kündigung der Mieter nicht für berechtigt - kein Verlangen der Rückgabe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu entscheiden, ob ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Vermieter die Rückgabe der Wohnung gar nicht verlangt hat.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatten Mieter einen Zeitmietvertrag wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gekündigt.

Vermieter verweigert Untermieterlaubnis - Sonderkündigungsrecht.

Der Vermieter hielt die Kündigung für unberechtigt, war vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgegangen, und wollte den Mieter am Vertrag festhalten. 

• Voraussetzung für die "Vorenthaltung" im Sinne des Gesetzes, so der BGH, sei der Rücknahmewille des Vermieters.
• Fehle dieser Wille beim Vermieter, dann werde ihm die Wohnung nicht "vorenthalten".

Im Urteil vom 16.11.2005 (Az. VIII ZR 218/04  ) führte der BGH aus, es komme auch nicht darauf an, ob der Vermieter die Wirksamkeit der Kündigung "kategorisch" ablehne und unter keinen Umständen bereit sei, die Wohnung zurück zu nehmen.

Es sei ohne Bedeutung, aus welchem Grund der Vermieter die Kündigung für unwirksam hält. Wenn er sich auf Unwirksamkeit der Kündigung berufe, stehe das einem Willen, die Wohnung zurückzunehmen, entgegen.

Vermieter ist zur Rücknahme der Wohnung nicht bereit - keine Nutzungsentschädigung

Ob die Kündigung der Wohnung durch den Mieter wirksam war, wird oft erst am Ende eines Prozesses entschieden, und danach richtet sich dann auch, bis wann die die Zahlung der Miete von Mietern geschuldet ist.

• Fehlt aber ein Rücknahmewille des Vermieters, weil er die Kündigung nicht akzeptiert, dann kann für die Zeit danach kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB bestehen.